In questo articolo affrontiamo la manutenzione del lastrico solare, viste le numerose richieste pervenute via mail di approfondire questo tema.

Iniziamo a chiarire cos’è questo famoso “lastrico solare”.

Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell'edificio che è generalmente accessibile e praticabile da tutti i condomini: oltre a svolgere la funzione di tetto, può essere utilizzato da tutti i condomini. Come anche indicato dall’articolo 1117 è di proprietà comune, ma naturalmente il lastrico solare può essere anche di proprietà esclusiva, ove indicato da altri titoli.

Ma quel è la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello?
Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio, il più sicuro passaggio e l’uso dello stesso.

Ma in caso di manutenzione chi paga?
Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., quindi, in caso siano parti comuni, la spesa verrà divisa tramite le tabelle millesimali. Al contrario, se il lastrico solare o terrazza è di proprietà esclusiva, la ripartizione avverrà in ragione di un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Il condomino che, oltre ad aver l'uso esclusivo del lastrico, è anche proprietario di una delle unità immobiliari a esso sottostante, sarà obbligato alla doppia contribuzione alle spese: quella per un terzo quale fruitore esclusivo del lastrico e quella per i restanti due terzi, quale condomino, in proporzione ai millesimi di proprietà dell'unità immobiliare coperta dal lastrico.

E chi paga i danni causati da infiltrazioni?
In questi casi il condominio continua però a mantenere l'onere della custodia e risponde quindi dei danni provocati negli appartamenti sottostanti il lastrico o il terrazzo a livello a seguito di infiltrazioni d'acqua conseguenti a difetti di manutenzione; sempre che tali danni non derivino da fatto imputabile soltanto al proprietario o a colui che ne fa uso esclusivo.

Resto a disposizione per domande, chiarimenti o per spunti su argomenti che desiderate approfondire.

Luca Moriggi

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Associato Lisiai
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